潘石屹：我們不看好中國的住宅市場

2004年，SOHO中國宣布從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。當(dāng)時(shí)潘石屹身邊的很多朋友不理解，這起因乃是前一年的6月中，央行發(fā)布的史稱“121號文件”的房地產(chǎn)信貸通知，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款都做出了很多嚴(yán)格的規(guī)定，潘石屹敏感地發(fā)現(xiàn)，這次調(diào)控主要針對的是住宅，而商業(yè)地產(chǎn)可能會(huì)是一個(gè)機(jī)會(huì)。潘石屹的想法很簡單，就是要避開宏觀調(diào)控，因?yàn)樽≌袌龇浅Ｕ位?，受限制的可能比較大。潘石屹回憶，當(dāng)年的建設(shè)部部長曾多次因住宅房價(jià)罵過他。因此，按照他的預(yù)計(jì)，只要是住宅，政府就不斷會(huì)出臺(tái)政策進(jìn)行干預(yù)。

潘石屹：我想跟你說這幾個(gè)意思，第一個(gè)呢，我們不看好中國的住宅市場，今天不看好，過去的幾年時(shí)間不看好，我們不光是口頭這樣說，而且這樣做了，就沒有在住宅市場上面，再加大投入。因?yàn)檫@個(gè)東西就是說你不能夠離開一些基本的指標(biāo)，像住宅的資金回報(bào)率已經(jīng)是非常低的了，可是我們還是看好像北京、上海這些一線城市的商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)就包括寫字樓、商鋪這樣的商業(yè)地產(chǎn)，這個(gè)是我們的一個(gè)基本判斷，你看我們就集中在北京和上海，我們覺得北京和上海，就是辦公樓這樣的一個(gè)價(jià)位是一個(gè)合適的，最起碼還有一個(gè)5%甚至6%的租金回報(bào)率，而住宅的租金回報(bào)率只有1%了。

潘石屹：第二個(gè)呢過去幾年時(shí)間，在寬松的貨幣政策下，使這個(gè)房價(jià)猛漲這個(gè)東西，我們覺得很難再維系下去，而且呢就是所有的人都把這個(gè)弦繃得太緊，開發(fā)商，尤其一些中小型的開發(fā)商，他通過銀行的信托、第三方理財(cái)，各種各樣的金融產(chǎn)品，他取得的資金的成本是非常高的，如果是金融跟房地產(chǎn)聯(lián)合在一起，風(fēng)險(xiǎn)可能出現(xiàn)的就是這些銀行貸款之外的這些金融產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)，是比較大的。

鳳凰財(cái)經(jīng)：我采訪過一個(gè)做財(cái)富管理的國內(nèi)的龍頭企業(yè)，他說因?yàn)樗麄兪潜容^堅(jiān)守做那些優(yōu)質(zhì)公司，哪怕這個(gè)發(fā)信托的利率比較低一點(diǎn)，大概也就5%6%這樣子吧，他是堅(jiān)持做這一類，比如萬科這類好的公司，但是他知道他的很多同行，他們發(fā)的產(chǎn)品利率是非常高的

潘石屹：非常高，抵押的資產(chǎn)質(zhì)量又不好。

鳳凰財(cái)經(jīng)：這個(gè)泡沫一定會(huì)破的對吧。

潘石屹：而且這個(gè)量很大，就是這種信托、第三方理財(cái)量很大。 

鳳凰財(cái)經(jīng)：你覺得這個(gè)泡沫什么時(shí)候會(huì)破？

潘石屹：我覺得就是中國呢，再不實(shí)行過寬松的貨幣政策了，一定會(huì)擠破的，擠破的話，我們覺得就會(huì)，就是用不了多長時(shí)間。

鳳凰財(cái)經(jīng)：半年？三個(gè)月？

潘石屹：這種事情我不敢跟你說，我上一次說了一個(gè)大概三個(gè)月吧，結(jié)果就給我來了一個(gè)百日劇變，搞得鋪天蓋地的，所以對媒體說話盡管是好朋友，還是特別小心。

鳳凰財(cái)經(jīng)：但說回到商業(yè)這一塊，即便是商業(yè)地產(chǎn)，其實(shí)這個(gè)泡沫也是比較大的，尤其在一些三四線城市，甚至包括一些二線城市，修了大量的商業(yè)，其實(shí)是沒有那么多租戶的是嗎？

潘石屹：對，所以呢，我剛才跟你說，就是因?yàn)槟氵@個(gè)辦公樓的服務(wù)，這東西還是要有白領(lǐng)，你到一些省會(huì)城市去都沒有白領(lǐng)了，除了中國農(nóng)業(yè)銀行，中國電信的員工，就是機(jī)關(guān)干部了，這個(gè)東西是沒有辦公樓的需求的。

所以我們看好的還是北京和上海的商業(yè)地產(chǎn)，二線城市的，不要說三四線城市了，就連好多二線城市我們都不看好。

鳳凰財(cái)經(jīng)：那你覺得商業(yè)地產(chǎn)這一塊，現(xiàn)在泡沫的狀況怎么樣？什么時(shí)候會(huì)破呢這個(gè)泡沫？

潘石屹：我覺得這個(gè)泡沫的話，一般都是開發(fā)商自己承擔(dān)，還沒有變成一個(gè)社會(huì)的泡沫。