鳳凰衛(wèi)視5月11日《一周財經(jīng)新趨勢》，以下為文字實錄：

解說：西方制裁俄羅斯的背后，能源暗戰(zhàn)此起彼伏，能源超級大國地位會否被動搖？俄羅斯向東看的戰(zhàn)略又將如何影響亞太經(jīng)濟格局？五一小長假樓市遇冷，拐點論再起，多地限購政策松綁，打響拯救樓市第一槍，中國樓市是否已經(jīng)步入下行周期？《一周財經(jīng)新趨勢》敬請關注。

吳柯萱：各位好，歡迎收看本期的《一周財經(jīng)新趨勢》，我們深入觀察重點財經(jīng)事件，我是吳柯萱，廣受國際社會關注的烏克蘭危機仍在持續(xù)，在俄羅斯和西方展開的一輪又一輪復雜的博弈當中，各國之間的能源暗戰(zhàn)是尤為引人注目，日前，白宮就發(fā)表聲明說，美國將對7位俄羅斯官員和17家俄羅斯公司實施制裁，隨后歐盟也加入了制裁的行列，將制裁人員增加到15人。

面對美國發(fā)起的這新一輪制裁，俄羅斯總統(tǒng)普京就打出了俄方擅長的能源牌，他說俄羅斯政府目前還沒有發(fā)現(xiàn)任何以制裁來反擊西方的必要性，但是就可能會重新考慮西方企業(yè)和俄羅斯能源項目的經(jīng)濟合作，不過面對俄羅斯的能源武器，歐盟的態(tài)度似乎更為強硬，最近七國集團就一致商定，將聯(lián)手每家減少對俄羅斯天然氣的依賴，對于美俄歐這場能源博弈，外界的態(tài)度并不看好。

因為對于俄羅斯來說，能源一直是他賴以復興的關鍵工具，俄羅斯的能源企業(yè)同普京政權也形成了一損俱損，一榮俱榮的利益格局，除此之外，任何對于俄羅斯能源產業(yè)的制裁尤其是限制俄羅斯的能源輸出也勢必會推高這個國際能源的價格，美歐同樣要承受巨大的損失，那些入股俄羅斯能源的西方石油大企業(yè)也是前途未卜。

毋庸置疑，西方已經(jīng)隱隱的觸及了俄羅斯這個能源超級大國的權利和未來，那么俄羅斯的這個能源武器究竟能有多大的市場前景呢，如果歐洲進一步的減少對俄羅斯的能源依賴，那么包括中國在內的龐大的亞太市場又會否成為它的優(yōu)先選擇呢？本期的頭條觀察我們就一起來聚焦能源暗戰(zhàn)，來看看俄羅斯這個能源超級大國的權利與未來。

解說：在美國，針對俄羅斯的最新制裁名單中，除了非俄油總裁謝欽等7人，還有包括俄羅斯最大石油鐵路運輸公司天然氣管道建設公司，石油和天然氣建筑公司等17家企業(yè)。

華爾街日報報道稱，17家被制裁的公司中，多數(shù)都和接受首輪制裁的俄羅斯石油大亨億萬富翁格納迪季姆琴科有聯(lián)系，或者間接受他管理。

劉建（能源經(jīng)濟研究員）：在過去幾年的時間內，其實俄羅斯它的一個石油天然氣主要的（00：03：05）是集中于西歐這些國家，東歐西歐這些歐洲國家，而這些國家是美國一個傳統(tǒng)盟友，所以會對俄羅斯的能源行業(yè)進行開刀的話，其實本身可能也會觸及到這些盟友的利益，而美國目前他表達出這樣一個態(tài)度，也是表明目前就烏克蘭事件的反應已經(jīng)達到美國容忍的底線，所以美國可以去選擇舍棄盟友的利益去對俄羅斯進行比較強烈的壓制，所以說美國自己也是透出這樣一個信號。

解說：為了削弱俄羅斯的影響力，歐盟也在絞盡腦汁的想對策，近期歐盟決定減少對俄羅斯天然氣的依賴，甚至考慮不惜使用更多會污染環(huán)境的煤炭，歐盟之所以如此響應，是因為俄羅斯能源將在下月開始修建一條從黑海通往奧地利的天然氣管道，這條管道完全拋開了烏克蘭，而將天然氣直接輸往歐洲，歐盟美元會表示，此舉違背了歐盟法規(guī)，已經(jīng)凍結了相關談判。

王曉偉（能源經(jīng)濟研究員）：如果美國或者是歐洲對俄羅斯采取制裁，那么實際上他是損害了俄羅斯的利益，間接上也是損害了歐盟國家的利益，所以歐盟國家如果對俄羅斯實行制裁，那么是殺敵一千自損一千二這樣的狀況。

劉建：歐洲也開始不太顧及本身的能源安全的問題，開始去跟俄羅斯進行一個比較強硬的對抗，可能這個對國際能源市場會產生比較強的影響，對于本身的歐洲以及對俄羅斯經(jīng)濟也可能會產生一定的比較大的沖擊。

解說：不過這并沒有改變歐盟對俄羅斯天然氣依賴的現(xiàn)狀，歐盟等這幾個數(shù)據(jù)顯示，2012年歐洲天然氣進口量占比從2009年的63.4%增至65.8%，其中俄羅斯天然占比從2010年的22%升至30%，有分析指，由于互相依賴的程度本身，在政治層面上，歐盟國家并不愿意針對俄羅斯的能源行業(yè)實施制裁。

而普京政府對西方的制裁向來也是嗤之以鼻，此前俄羅斯宣布，俄羅斯與烏克蘭于2013年年底達成的天然氣優(yōu)惠協(xié)議作廢，對烏供氣價格從每千立方米268.5美元上調至每千立方米485美元，三天內俄對烏出口天然氣價格上漲了79%，與此同時，俄羅斯還敦促烏克蘭盡快清償購期債務，俄羅斯輕輕波動尤其算盤，這讓揮舞著制裁大棒給烏克蘭撐腰的美國和歐盟遭遇了極大的尷尬。

吳柯萱：烏克蘭的化石燃料儲料位居世界第二，僅次于美國，他也因此坐上了能源大國的位子，我們來看一張圖，這是來自美國國會研究服務局的一組數(shù)據(jù)，對全球的化石燃料資源進行了分析，可以看到美國以9700億桶標準油位居世界第一，其次是俄羅斯9500億桶，我們再來看看俄羅斯和美國這兩個國家他自己的能源百分比的分布，黃色代表煤炭，綠色是石油，紅色就是天然氣，可以看到俄羅斯天然氣的儲量也就是餅圖中紅色的部分是2970億桶，遠高于美國這里的420億桶，如此豐富的化石能源資源再加上從1999年開始不斷走高的全球石油價格，就讓原本疲弱的俄羅斯經(jīng)濟強勢復蘇，經(jīng)濟增速以每年6%以上的速度來增長，毫不夸張的說，能源行業(yè)是俄羅斯的經(jīng)濟命脈。

從2005年開始，鐵腕的普京就揮舞著能源這根大棒，宣誓俄羅斯理應成為國際能源市場的領導者，這讓西方確信俄羅斯已經(jīng)將能源超級大國列入了他的戰(zhàn)略議程，2006年以來，多次爆發(fā)的天然氣爭端更是坐實了俄羅斯的這一角色，在某種程度上，這個所謂的能源超級大國不僅僅是俄羅斯的經(jīng)濟方案，也是一種地緣政治的設計，他的目標就直指恢復俄羅斯一度失去的國際政治和經(jīng)濟地位，然而俄羅斯能源大幫背后也有著隱憂，這就是這個國家對于能源和天然氣的高度依賴，支撐俄羅斯50%財政的油氣市場也將因為斷供而蒙受著巨大的利益損失，更為嚴峻的是俄羅斯油氣市場正在危機潛伏。

解說：根據(jù)俄聯(lián)邦國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，俄羅斯2013年出口天然氣1964億立方米，進賬672.32億美元，出口石油2.37億噸，價值1736.7億美元，僅這兩項收入就占到了俄聯(lián)邦當年財政收入的一多半，當前俄羅斯對能源的依賴性甚至高于14年前普京初次掌權時期，根據(jù)PFD能源數(shù)據(jù)，2012年，原油和天其出口創(chuàng)匯支撐了俄羅斯超過50%的財政收入，以及70%的出口，因此失去任何較大規(guī)模的國際市場，俄羅斯都將承受不起，事實上，俄羅斯油氣產業(yè)正面臨歐洲市場需求逐年下滑的窘境，因果金融時報文章稱，歐洲天然氣需求過去十年間下滑了10%，這個數(shù)字在2013年已經(jīng)下滑至1999年以來的最低水平，隨著德國等國家逐步轉向可再生能源，歐洲天然氣需求預計還將進一步下降，星球能源之間的競爭將給俄羅斯天然氣市場造成威脅，并打壓市場價格。

劉建：從目前的整個的大的機構跟投行的預測來看，我們可以看到普遍都是不太樂觀，今年的整個俄羅斯經(jīng)濟來看，一季度俄羅斯整個外匯的流出量數(shù)量大，去年全央行很可能會達到1500億美元這樣一個水平，俄羅斯整個的出口還有從它的整個國家的拍賣情況來看，都不是非常樂觀，所以說在（00：09：05），俄羅斯今年的經(jīng)濟可能會處于一個緩步衰退這樣一個情況，但是如果沒有加大制裁的話，俄羅斯今年可能經(jīng)濟會步入一個全面的衰退，很有可能會出現(xiàn)GDP下滑這樣一個局面。

解說：與此同時，短期來看，即是俄羅斯對歐出口量保持穩(wěn)定，俄羅斯進一步刺激歐洲進口需求的能力還是相當有限的，天然氣市場尤為如此，長期來看，歐洲可以從其他地區(qū)擴展能源供應源，俄羅斯每一次的能源威脅都將刺激歐洲國家早做應變準備，此外，美國液燃氣繁榮，意味著俄羅斯將與美國展開能源競爭，歐洲正安裝更多的專業(yè)終端，以進口來自卡塔爾等國家的天然氣。

如今面臨危機潛伏的油氣市場，俄羅斯不得不開始尋找新的能源市場，西方制裁俄羅斯使中國成為受益者，此前就有消息稱，俄羅斯國有天然氣巨頭力爭5月與中國簽署天然氣供應協(xié)議，交易達成的可能性高達98%，此次簽約對于俄羅斯開拓亞洲天然氣市場十分關鍵，中俄圍繞交易前后已談判了約十年，價格是交易支持未能達成的主要原因。

劉建：目前來看，俄羅斯它本身的出口可能會大量的向東部向亞太地區(qū)進行轉移，而西方像歐洲這些國家，可能它的整個進口，來源地也會逐步的向中東北非以及向美國向北美地區(qū)進行轉移，隨后整個亞太地區(qū)可能會成為未來的一個比較大的一個能源跟天然氣的一個交易市場，后期可能會有包括像中國的一些定價的品種的出現(xiàn)，整個市場的結構也會出現(xiàn)比較大的改變。

吳柯萱：其實歐洲的天然氣需求結構不可能在一夜之間就去俄羅斯化，這就意味著短期之內俄羅斯仍然可以動用能源武器，但是從中長期來看，俄羅斯的籌碼確實在趨于減少，烏克蘭危機過后，歐洲可能會進一步減少對于俄羅斯的能源依賴，所以俄羅斯就不得不加速尋找那些新的替代市場，包括中國在內的龐大的亞太市場就成為了優(yōu)先的選擇，近期俄羅斯國有的天然氣公司在同中國的天然氣供應談判中就表示，預計將在2018年開始每年對中國供應380億立方米的天然氣，除了中國這個全球第一大的能源進口國外，普京的新客戶還有印度，俄羅斯和印度計劃建交一條造價高達300億美元，穿越中國新疆的管道，把這個西伯利亞的石油和天然氣直接輸送到南亞的次大陸。

不過，俄羅斯未來能否如愿擴大這個亞太的能源市場還有諸多的問題，有分析就認為，俄羅斯對亞太能源供應的增長能力是有限的，為達到官方宣布的這個目標，俄羅斯必須每年向遠東投放600萬噸的石油和650億立方米的天然氣，這樣高的指標在技術上難以實現(xiàn)，而俄羅斯能源公司的這個投資能力也很有限，事實上，為了不重蹈歐洲國家的覆轍，一些亞太國家也在避免著把雞蛋都放在同一個籃子里，他們也在想方設法的廣開能源之路，由此來看，在亞太能源的市場上，俄羅斯也將遭遇到激烈的競爭，他的能源東移之路并不會一帆風順。

一直以來，房產稅的征收是社會各界關注的焦點，而目前這項政策的立法工作正在低調推進當中，據(jù)了解，全國人大和財政部國稅總局等部門正在密集的調研，醞釀年內就拿出一份初擬的房地產稅立法草案，而在重慶上海等城市這個房產稅試點的基礎上，以包括普通存量住房為征稅對象的過量住房持有稅，有望在重點城市開征，實際上房產稅一直被認為是消除貧富差距的一個有利手段，業(yè)內就認為征收房產稅能夠有助于抑制投機性的購房，而政府也可以通過這種方式把富人的財富重新分配給窮人。

那么未來，房產稅究竟會包含什么內容，在什么環(huán)節(jié)征收，征收房產稅的阻力又有哪些，動力又何在呢，今天我就與您一起對話財政部財政科學研究所所長賈康先生，來聽聽他的見解。

解說：賈康，財政部財政科學研究所所長，北京市人民政府特聘專家，在財政稅收與國民經(jīng)濟的理論政策研究領域有十余年工作經(jīng)驗，多次參加國家經(jīng)濟政策制訂的研究工作。

吳柯萱：賈先生你好，我們知道房產稅改革從2011年開始到現(xiàn)在也三年時間了，之前大家的期望值很高，然后在上海這些地方做了之后，但是現(xiàn)在有人的說法是可能并不是很明顯，大家覺得這個效果，那您之前也撰文寫了很多這方面的文章，那您覺得房產稅試點還會不會推行下去？時間表大概是怎樣的？

賈康（財政部財政科學研究所所長）：現(xiàn)在看三中全會以后這方面的指導意見已經(jīng)比較明朗，叫做加快房地產稅立法并適時推進改革，而今年兩會上明確的說，人大已經(jīng)在考慮今年的立法工作里面包括房地產稅立法這樣一項，所以現(xiàn)在應該可以作一個判斷，年度之內就是要做好加快房地產稅立法的工作，這個過程中間應該說亮底試點的跟進可能就要先等一等了，如果順利的話立法完成了，下一個階段就是要按照人大審批通過的法律執(zhí)行的問題了，那時候可能就不再稱作試點了，但是在這個判斷之下，我想強調一點，現(xiàn)在這個新的進展加快立法和如果立法能夠順利通過，新的局面并不意味著否定兩地試點，特別是不能把前面兩地的試點稱為已經(jīng)失敗，這是我的基本觀點。

特別需要在立法這方面要有我們自己的先行先試的一些經(jīng)驗，也包括它可能出現(xiàn)的一些教訓這方面的支撐，作為我們立法既借鑒國際經(jīng)驗又結合中國國情這樣的依據(jù)。

吳柯萱：這個高度已經(jīng)擺到對于未來改革很多的評價。

賈康：我覺得還是要圍繞三中全會的基本精神來講，就是要全面改革，注重和必要的文件這方面體現(xiàn)它的基本設計，在創(chuàng)新的概念之下總書記的話叫繼續(xù)鼓勵先行先試和繼續(xù)鼓勵摸著石頭過河，當然還得具體問題具體分析。

解說：今年兩會的政府工作報告對房地產調控概念淡化的意圖逐漸明顯，而將更多的精力投入到保障房建設領域，同時提出雙向調控的樓市政策，鼓勵對不同類型的城市進行分類指導，而此后許多城市開始調整限購范圍，放松戶籍限制，提供財稅支持，希望攪和日益沉寂的房地產市場。

吳柯萱：三中全會之后說，市場在資源配置中起決定性作用，我們也看到最近幾個月中央似乎是對房地產市場政策調控有了一些變化，您怎么評價這個？

賈康：我覺得在三中全會之前最重要的一個它的信息的披露，就是政治局會議，把房地產作為一個主題來討論之后有一套說法，你看一看會議的報道，大量的篇幅講的什么呢，是加快房地產概念之下的保障房的建設。

吳柯萱：對，保障房和共有產權房。

賈康：對，這延續(xù)到今年的兩會精神了，保障軌上我們說的這種有效的供給解決的是什么呢，是低收入階層和收入夾心層他們怎么住有所居的問題，這個事情如果能夠在幾年之內按照現(xiàn)在反復強調的幾千萬套保障房有效供給提供出來這樣一個要求真正實現(xiàn)的話，那么跟著的就是商品房產權房上面那個情況就會從容得多了，商品房的房價高低問題絕對不是一個這么重要的核心指標，就不應該有這么大的殺傷力了，為什么呢，低收入階層收入夾心層都住有所居了，他們不鬧事不造反，他們已經(jīng)有了基本住房這方面的保障條件，剩下的問題就是有支付能力的中產階級以上的人，他行使自己的消費者主權在市場上去挑選的問題了，那么開發(fā)商呢如果你開發(fā)的商品房這些他就分析市場，根據(jù)市場的需求他來比一下誰能夠更好的適應市場需要提供出有效的商品房的供給的問題了。

當然這里面還有更復雜的，就是具體的比如說小區(qū)開發(fā)里面它商品房為主的情況下不排除同時還包含一定的保障房，可以一起連片開發(fā)，但是政策也好處理這種事，那么這樣一來，在保障軌旁邊的市場軌這塊上面，主要就是這邊是消費者主權的形式，那邊是生產者主權的形式，政府管什么，規(guī)劃公平競爭以及制度建設，必須要加上去的保有環(huán)節(jié)從無到有要有稅收的調節(jié)，這是一套體系，我覺得政治局會議那時候所說到的反復強調的保障軌的制訂，做一個托底的鋪墊，后面跟著的有一句話，促進房地產市場健康發(fā)展，那么很多人就注意到了，沒有調控二字，作為一個調控主體你說他完全放棄調控嗎，不能這么理解，但是它不強調調控，強調的是讓它健康發(fā)展。

吳柯萱：對，硬性調控好像越來越少。

賈康：對的，這個取向還是要在配上了政府應該做的事情這些條件以后，讓市場充分起作用。

吳柯萱：以后會不會限價，限購都會慢慢的取消。

賈康：我的認識始終是限價、限購是不得以的權宜之計，一旦有條件應該淡出，現(xiàn)在看到了這方面的一種可能性，今年年初以后不是一些城市包括杭州這樣的過去房價一向堅挺上漲的城市，已經(jīng)有了市場分化的表現(xiàn)了，有了這種市場分化了以后，它是好事，市場可能更健康了，大家也不是那樣肆無忌憚的一起涌入來拼命的搶，搶到手以后誰都不擔心，因為過去表現(xiàn)的商品房實際上就是一個單邊市，這個時候就得好好分析分析了，你自己出手買的這個房子它的相關的地段的特點戶型的特點，自己是要長期持有還是自己準備轉手交易，所有的因素你都得仔細的考量以后，那才能夠去做，那么總體來說，是變得更沉穩(wěn)了，泡沫會少一些，這總體來說還是個健康的因素。

吳柯萱：對。

賈康：我前面說到這種雙軌統(tǒng)籌的情況下，商品房市場還必須要有稅收調節(jié)，那么回到理論層面，很多觀點它隱含著的是對這個事情不積極甚至反對的話，它會有另外一些概念表述出來，比如說這個保有環(huán)節(jié)的房產稅也好，房地產稅也好，不動產稅也好，這表述的所說的這個稅，在中國從無到有的這樣一個稅，它屬于直接稅，那么三中全會的文件明確要求逐漸提高直接稅的比重，滬渝兩地試點就是一個先行框架，先行框架在那么艱難復雜的情況下先柔性切入，兩地它必然是這樣的，柔性切入就是不想要太大的動靜，有些人是對它寄予厚望，就是說希望它出來以后就好像定海神針似的，一下子讓房價往下明顯下降，一下子就讓整個市場看起來很健康，那么這就過于理想化了。

但是它畢竟有進步，它是說你不出手不找您，您只要出手買新的房子，我把你的增量和你原來存量合在一起，上海過去已經(jīng)做這方面的工作，只要在本地所有出手買房的就本地戶籍的人，它都可以查清楚，他手上有多少套房，所以那時候就把他的那個存量一起扯進來了。

吳柯萱：那我就干脆不能有動作。

賈康：它至少這是一個進步，這至少是一個抑制，原來那種肆無忌憚的炒作吃進賣出就有了新的一個考慮了，是吧，你還得承認柔性切入里面它還是有進步的，上海內部的我們聽到的評價是說這個稅出來了以后第一高端的房價在一段時間確實表現(xiàn)出來了，它是齊穩(wěn)的，另外第二，在出手買房這方面它利用的差別稅率達到很好的調節(jié)效果，它那個稅率有0.4、0.6這么一個很小的區(qū)別，0.2的點的區(qū)分它是規(guī)定說在中心區(qū)買房從高，你到周邊去買房從低，有這么一個區(qū)別以后，那么多少年上海管理部門希望引導的大家出手買房走到周邊而遲遲不能實現(xiàn)的情況得到了改變，過去叫做寧要浦西一張床不要浦東一套房，浦東很好了，仍然是這么一個老的思維定式，有這么一個經(jīng)濟杠桿，大量新的成交引到了周邊引到了浦東，所以在內部評價他們還是相當滿意的，這就符合市場經(jīng)濟的基本規(guī)則了，因為他用經(jīng)濟杠桿調節(jié)利益，這是一個帶有規(guī)律性的東西。

解說：近日，國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃公布，據(jù)在2020年之前，要建立以土地為基礎的不動產統(tǒng)一登記制度，實現(xiàn)全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，而近年來，房叔、房姐不斷被曝光，令公眾對個人住房信息聯(lián)網(wǎng)的進程有了更多的期待。

吳柯萱：那您剛才提到在上海市內可以查清市民有多少套房，這就涉及到住房信息聯(lián)網(wǎng)登記的制度。

賈康：對。

吳柯萱：但是現(xiàn)在我們不太清楚，之前也說了很久，好像后來也沒有明確。

賈康：現(xiàn)在有一個時間表了，一開始是說咱們的有關部門牽頭要做幾十個城市，一開始說四十個城市要聯(lián)網(wǎng)，那時候應該是城鄉(xiāng)建設部他們牽頭做的，到現(xiàn)在為止媒體上披露的信息是說框架是有了，但是信息沒有充分輸入，所以這個網(wǎng)實際上不能夠有效運轉，但是進一步國務院明確要求國土資源部牽頭，九個部委一起合作，在幾年之內要打造把整個中國的不動產通通覆蓋在內的一個不動產的這個信息網(wǎng)。

吳柯萱：對，因為之前說的是要打造五百個城市的聯(lián)網(wǎng)。

賈康：對的。

吳柯萱：但這個東西大家一直覺得。

賈康：估計呢它會從中心城市比如說40個到70個，然后再到你說的500個，說起來全中國現(xiàn)在城鎮(zhèn)應該是700個以上了，覆蓋它們以后，還會進一步覆蓋到鄉(xiāng)村，覆蓋甚至到海洋，所有的自然資源不動產概念信息要全覆蓋。

吳柯萱：聽完了賈所長的見解，我們再來關注一下近期持續(xù)低迷的樓市究竟如何影響了各地的樓市政策。

五一的黃金周長長被視為是全年樓市走勢的風向標，而今年，不但以往3、4月樓市的小陽春沒有到來，連以往紅五月的成色也是褪色不少，反而迎來了一輪倒春寒，在年初市場成交持續(xù)萎縮的情況下，五一小長假期主要城市的市場成交量就繼續(xù)遭遇滑鐵盧，部分三四線城市樓盤的庫存已經(jīng)達到了承壓極限，開發(fā)商紛紛割肉大打降價牌，而一向堅挺的一線樓市也在五一期間遇冷，北京、上海等地的成交量就大幅跳水，市場急速冷凍，一時間各界是談房色變，紛紛驚呼狼來了，就連長期看多中國樓市的幾位房地產大佬，最近也不約而同的改變了口風，盡管如此，歷經(jīng)多年樓市的洗禮，人們還是相信北上廣深的房價遵循的是只漲不跌的軌道，正因為中國樓市中的所謂北上廣深例外論十分的強大，所以這回五一期間北京上海樓市傳來的消息才會是尤其的讓人吃了一驚。

當北京、上海的房價都開始松動的時候，觀察中國樓市的人們就很容易得出一個判斷，樓市的拐點這次可能真的來了，而在咒罵與歌頌齊飛，看好和唱摔共存的語境當中，拐點一直是一個高頻詞匯，人們紛紛預測拐點，拐點卻始終若隱若現(xiàn)，難覓真容，空留下專家和地產大佬打賭的一地雞毛，那么這回中國樓市的調整期是否真的到來了，有哪些因素值得我們關注？本期的特別視點我們就一起來聚焦烏云密布下的中國樓市。

解說：五一假期一直被視為住房市場的高峰季節(jié)，過去該假期是開發(fā)商獲取強勁銷售量賺的鍋滿盆滿的大好時機，而今年的五一假期不僅成交少，即使開發(fā)商用盡促銷手段，樓市仍乏人問津，五一期間全國54個城市合計住宅簽約套數(shù)為9887套，同比2013年同期的14642套下調了32.5%，其中一二線城市下調幅度最大，北上廣深四大一線城市三天合計簽約1046套，同比下調了40%。

陳藹貧（深圳市住房研究會常務副會長）：目前我們說尤其是今年以來，整個調控政策實際上從國家到地方都在放松，那么這種放松就使我們原有的邏輯思維被打破，所以市場不可避免陷入一個混亂狀態(tài)，這個市場應該往哪里走，這季應該如何弄，所以我們說它直接的反應就是我們今天五一這樣一種反應，就是我們說有架無勢，成交量下跌。

解說：深圳的李小姐在一家地產中介公司工作，她表示今年的五一假期客戶量比她想像中少了很多，而成交量更是屈指可數(shù)。

李婉貞（房產行業(yè)高級營業(yè)經(jīng)理）：五一期間基本沒什么客上門，因為我們想的一般來說五一放假會有很多客戶上門來看房，但是沒有，很少很少，量很少，當然也成交了一套，但是就是那么一套，就來了然后就成交，因為這個客戶還是剛需的換房。

解說：今年以來，二手房房源掛牌議價空間繼續(xù)增加，有60%的房源掛牌價格都在一季度出現(xiàn)了下調，整個城區(qū)的二手房市場大多有架無勢，有分析指出，有多套房的業(yè)主先已發(fā)生了明顯變化，擔心未來房價會掉頭。

徐楓（房產行業(yè)研究中心總監(jiān)）：北上廣深這四個一線城市房價二手房價都有所下跌，跟三月份相比，上海其實三月份的數(shù)據(jù)已經(jīng)跟二月份的數(shù)據(jù)相比已經(jīng)開始出現(xiàn)下跌了，其次就是說明一件事情，這個房價調整的時間窗口已經(jīng)開啟了。

解說：對于今年前幾個月的銷售狀況，李小姐表示，今年的狀況較去年有較大出入。

李婉貞：應該是下滑了30%以上，因為我們去年上半年我們已經(jīng)做到了整個就說整個店鋪整年的盈利已經(jīng)把他做回來，但是現(xiàn)在來說，今年來說只是有一個平穩(wěn)的狀態(tài)出現(xiàn)，雖然沒有出現(xiàn)說整個上半年的時候沒有出現(xiàn)虧損，但是我相信別的地方別的店鋪或許行家會有這個虧損的情況出現(xiàn)，就說不是很樂觀。

解說：而對于銷售狀況的不甚理想，李小姐認為限購限貸政策的實施讓一些有換房需求的業(yè)主也是無計可施。

李婉貞：如果說你要換房，那你要符合它的條件，你名下已經(jīng)有一套了，那你就不能再買了，你想換你換不了，如果說你是深滬，你名下有一套你現(xiàn)在還購買一套，那你又需要首付七成以上，你有沒有這個能力呢，其實很少人是能做的到的。

吳柯萱：面對樓市的降價風，廣西南寧市房管局的這一紙文件讓南寧打響了拯救樓市的第一槍，隨后安徽銅陵市也出臺了補貼契稅等一系列的樓市松綁政策，再加上其他城市對于樓市政策的各種旁敲側擊，分析觀點就認為這種地方政府已經(jīng)抑郁，通過各種途徑從側面來突破限購，這些就成為了短期之內刺激房地產市場放量的重要手段，而無論是已經(jīng)成文的南寧還是有待審批的天津，樓市調控政策的松動似乎是已然開展。

年初提出來的這個雙向調控概念成為了房地產市場的關健詞，有分析就認為，按照今年所謂的雙向調控思路，在市場成交量持續(xù)走低的背景下，對于庫存量偏大的那些城市和區(qū)域，就不排除一些微調的定向寬松政策會出臺。

而目前樓市的轉軌跡象也在考驗著調控政策應該如何的落子布局，如今決策層對于房地產調控的思路已然開始轉變，未來的房地產調控將更多的是依靠市場的力量為樓市的長效調控機制出臺做一個鋪墊。

解說：自今年全國兩會上公開雙向調控樓市指導政策后，許多城市開始調整限購范圍，放松戶籍限制，希望攪和日益沉寂的房地產市場，日前，南寧銅陵等地已開始調整當?shù)刭彿空?，此外自今?月份以來，陸續(xù)有杭州、長沙、溫州、福建等多地傳出放松樓市調整政策的傳聞，迅速引起社會的關注。

陳藹貧：三四線城市在房地產轟轟烈烈的帶動下，他始終也在高速發(fā)展，也呈現(xiàn)了一片繁榮的景象，但是我們說這里的需求量是實際上值得存疑的，更多的是我們說是一種投機，是一種炒作，所以我們要看全國的市場他分為不同的區(qū)域他實際上他的概念是不同的。

解說：除了直接松綁限購政策外，一些城市還通過稅費減免信貸放松等方式來刺激房地產市場的購買活力，廣東日前提出擴大住房公積金和住房補貼覆蓋面，推進住房公積金使用政策調整，完善相關政策，推進住房公積金支付首付款和房租。

徐楓：廣東省其實除了廣東和深圳之外，基本上其他的城市都可能面臨一個庫存過高的局面，所以這樣的話，其實也是跟我們前面說的，就是盤活固定資產，這是很重要的一個舉措，因為對于剛需階層來說，公積金和商貸能夠結合起來的話，其實能夠幫他們減輕不少的購房的壓力。

解說：但對于一線城市是否跟著松綁，業(yè)內人士紛紛判斷，包括北上廣深在內的一線城市樓市調控難以松動，與此同時有分析指出，即使目前一線城市成交量處于下降期，但大的調整還尚未到來。

徐楓：因為一線城市，第一個就市場活躍度很高，他不存在說特別需要救市的情況，第二個來說，一線城市處于風口浪尖，這種指標性的因素很高，價格這塊我們覺得二手的價格會基本上該是盤整的一個階段，但是一手很多的開發(fā)商現(xiàn)在表態(tài)基本上還是會采取一個比較穩(wěn)健的方式，也就說不會明確的降價。

解說：目前業(yè)界普遍認為，中國房地產市場的確正在經(jīng)歷調整的陣痛期和轉軌期，但不是所謂的崩盤臨界點，據(jù)中國社科院發(fā)布的房地產藍皮書，2014年中國各城市之間地區(qū)之間市場分化加劇，分城施策分類施策趨勢明顯，調控政策差異化和多元化將成為常態(tài)。

陳藹貧：現(xiàn)在我們說三四線出現(xiàn)的這種情況，他實際上也是一種市場的結果，如果說我們未來中國的房地產要以我們中央政府這個政策導向看，走向市場化這是必然，問題是我們這個過程還需要多久。

吳柯萱：在中國從來還沒有一樣東西能像房地產這樣，將政府財政經(jīng)濟運行金融風險企業(yè)和家庭資產等等如此緊密的綁在一起，而這次樓市的普遭寒流是歷經(jīng)了超長繁榮周期屢屢和調控博弈之后第一次在沒有政策加碼的情況下自行的沉寂，而對于目前樓市行情的像霧像雨又像風，買賣雙方似乎都進入了博弈的冰封期，一方不定價不降價，另一方只看房不買房，彼此好像都在等著對方的弦先崩斷，觀望已然成為了博弈雙方共用的戰(zhàn)略，但真正的問題在于這樣的博弈能持續(xù)多久呢，如果降價更為迅速，市場調整的過程就相對較短，而如果賣房嚴守價格陣地，那么市場調整期拉長，這樣需求的積壓也就越來越多，等到博弈結束的時候，即便市場的供應有所增加，也難以滿足需求的釋放，那個時候將會帶來更為強烈的房價上漲壓力。

房地產市場的虛火已經(jīng)持續(xù)了多年，這次市場發(fā)出的強烈信號是否就意味著樓市真的步入下行周期了呢？調控政策又將如何演變？這成為了當下關系到樓市中的長期前景，又關系到宏觀經(jīng)濟走向的一個謎題，以上就是本期節(jié)目的全部內容，我是吳柯萱，感謝您的收看，我們下期再會。