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    周其仁:允許農(nóng)地農(nóng)房入市,真的會天下大亂嗎


    來源:經(jīng)濟觀察報

    回頭梳理,我國的土地資源配置,自上世紀80年代后期始,開始與市場機制沾邊。于是,過時的法律被調(diào)整,1988年的憲法修正案定下了“土地的使用權(quán)可以依發(fā)轉(zhuǎn)讓”的新準則,同年修訂的“土地管理法”也明確,“國有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”。

    回頭梳理,我國的土地資源配置,自上世紀80年代后期始,開始與市場機制沾邊。是開放逼出來的改革,因為境外資本來大陸辦廠,不能劃撥一幅土地去應付。于是,過時的法律被調(diào)整,1988年的憲法修正案定下了“土地的使用權(quán)可以依發(fā)轉(zhuǎn)讓”的新準則,同年修訂的“土地管理法”也明確,“國有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”。

    但問題就發(fā)生在“依法轉(zhuǎn)讓”四個字上。原來,憲法修正案本身還不算“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”的合法依據(jù)。真要實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓,還要“由國務院另行規(guī)定”的“具體辦法”。兩年后,城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條例頒布,但集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,卻怎么也等不來一個辦法。廣東等省區(qū)人大通過了關于集體建設用地流轉(zhuǎn)的地方性法規(guī),但好像也構(gòu)不成“依法流轉(zhuǎn)”之法。

    1998年“土地管理法”再度修訂,干脆明令“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設”(第63條)!僅留下一個“除外”,那就是“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的”。此法條,合乎仍然生效的1988憲法修正案嗎?沒有違憲審查機制,這樣問,本身就不合時宜。

    這就是說,土地配置機制在城鄉(xiāng)之間分了岔。城市的國有土地,終于有了合法轉(zhuǎn)讓的地位,可以運用市場機制。農(nóng)村集體土地呢?始終得不到相同待遇。“同地不同權(quán)”凝固成型。似乎比改革前還糟糕,那時城鄉(xiāng)土地一律不得買賣、租賃和轉(zhuǎn)讓,僵硬歸僵硬,但城鄉(xiāng)權(quán)利還平等。改革動城不動鄉(xiāng),農(nóng)村集體土地除了自用,不準合法交易。要參與工業(yè)化、城市化,只剩華山一條道,那就是被征用。至此,政府獨家“一手征、一手賣”的土地制度正式登堂入室。

    是令人回味的歷史分岔。其長遠影響與后果,相信后人不會放過。我們這里要關注的,是支撐這么個明顯背離法治準則――法律面前人人平等――的制度分岔,究竟有什么“理由”。本系列已經(jīng)辯過若干作者以為的謬論(見本系列專欄78-82),本文再辯一題:允許農(nóng)地農(nóng)房入市,難道真的會天下大亂嗎?

    讀者當然知道我持否定的觀點。道理呢,容我分兩個層面來述說。第一層面,城地城房入市多年,天下沒有大亂,為什么農(nóng)地農(nóng)房入市,天就會塌下來呢?是的,我國土地的市場化配置再城鄉(xiāng)之間分岔而行,等于做了一個對照實驗。城市土地也是地,城市房屋也是房,過去也被禁絕于市場之外,不過等到城地城房雙雙入市,天下大亂了嗎?

    譬如說,我們就沒有看到過,城鎮(zhèn)居民有了連房帶地的合法轉(zhuǎn)讓權(quán),就因貪戀錢財賣房賣地,然后自己淪落街頭,成為無家可歸分子。個別家庭遇到不期之災,賣房的事可能有。不過即便出現(xiàn)那種情況,我們還是要稱贊土地房屋可以公開轉(zhuǎn)讓的市場制度,因為它提供了一條變現(xiàn)的途徑,可以幫業(yè)主應急。鄉(xiāng)下人不是一樣嗎?有地有房,僅限占用之權(quán),急需時不能變現(xiàn),市價好時也不可以增值一把,比較一下城鄉(xiāng)居民家庭財產(chǎn)性收入的差別,把權(quán)衡利弊的權(quán)利交給老百姓,不是更好嗎?

    城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)流轉(zhuǎn),也沒有妨礙城鎮(zhèn)基礎設施的投資和建設。恰恰相反,正因為市場化配置土地,才發(fā)現(xiàn)了土地資本化的現(xiàn)實途徑,為城鎮(zhèn)和工業(yè)投資找到了過去無從想象的籌資來源。農(nóng)村難道就不要建設和投資嗎?“建設新農(nóng)村”就沒有“錢從哪里來”的實際問題嗎?農(nóng)村土地的區(qū)位差,一般不像城鎮(zhèn)土地那么值錢,但農(nóng)村(包括小集鎮(zhèn))的土地一樣存在級差收益,一樣有資本化潛力,且農(nóng)村建設的投資額一般也比城鎮(zhèn)小,為什么不在同地同權(quán)的框架內(nèi),由市場發(fā)現(xiàn)相對價格,再由相對價格引導城鄉(xiāng)配置投資資源?

    再加一條,城鎮(zhèn)家庭從房地轉(zhuǎn)讓所獲的收益,可以幫助其家庭成員去異地、異城、甚至異國他鄉(xiāng)學習、創(chuàng)業(yè)、找尋新機會,農(nóng)村居民的房屋土地轉(zhuǎn)讓,也一樣可以幫助農(nóng)民進城,租房子、付學費、甚至購置物業(yè),改變自己與下一代的命運。說農(nóng)村房地不值錢,解決不了啥問題,但我的觀點,總比閑置在那里強,總比一點沒有強吧?

    很重要的一點,是房地物業(yè)唯有可流轉(zhuǎn),才能支持抵押,從而獲得金融服務。城鎮(zhèn)居民的房產(chǎn)可抵押,幫了城里人多少忙,論者究竟知道不知道?農(nóng)民有房有地的,就是被剝奪抵押的權(quán)能,鬧得不少地方的正規(guī)金融只好從農(nóng)村大面積撤出,這到底是幫了農(nóng)民,還是苦了農(nóng)民?

    當然我也同意,城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場至今還屬“初級階段”,尚未理順的地方多多,一個房價調(diào)控讓方方面面深受創(chuàng)傷,未免使人對土地房屋市場化心生戚戚。駕馭城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場尚力有不逮,再來一個農(nóng)村土地房屋市場,豈不更無招架的能力?不過看到病根,當下我國房地產(chǎn)市場種種痼疾,最脫不得干系的,恐怕還是過強的政府壟斷和不當?shù)男姓苤?。沿?ldquo;上帝歸上帝、凱撒歸凱撒”的路徑,深化改革,房地產(chǎn)市場終究可以慢慢上道。退一萬步說,把所有毛病都算上,即使一個半拉子的土地房屋市場,也比禁絕土地房屋流轉(zhuǎn)的制度要強!城鎮(zhèn)如此,鄉(xiāng)下也一樣。

    小結(jié)一下,城鎮(zhèn)土地房屋入市,不過20來年時間,已積累了可觀察、可體驗的經(jīng)驗?;窘Y(jié)論,土地房屋既不神秘,也不特殊,完全可以放在“市場配置資源”的框架之內(nèi)。基礎不牢靠,秩序不理想,調(diào)控不如意,繼續(xù)沿著讓市場化配置資源的路向走下去,總可以繼續(xù)改善。沒有誰會贊成城鎮(zhèn)土地房屋“出市”,重回計劃指令體制之巢穴。我的觀點是,既然城鎮(zhèn)向市場的分岔證明走對了路子,農(nóng)村這個一直被摁在非市場分岔里的土地房屋,也就完全有理由急起直追,爭取同地同權(quán)。

    第二層面的道理,我以為更有力――在一些農(nóng)地農(nóng)房已經(jīng)入市的地方,也沒有天下大亂,更沒有天塌地陷。對農(nóng)地農(nóng)房入市,像古時那位杞國人一樣,憂天地崩墜,廢寢廢食,有必要嗎?

    其實,農(nóng)地農(nóng)房入市,在我國早就不是罕見現(xiàn)象。讀者中總有光顧過“農(nóng)家樂”的朋友吧?何謂“農(nóng)家樂”?還不就是郊區(qū)老鄉(xiāng)開在農(nóng)房里的生意。上世紀80年代到成都出差,看到墻上涂有“點殺”廣告,不解其意,請教當?shù)厝?,才明白就是農(nóng)家養(yǎng)雞養(yǎng)鴨養(yǎng)鵝養(yǎng)魚,招呼城里人去消費,“點哪樣、殺哪樣”,吃喝之余圍起一桌打麻將,是成都人的最愛。也有出租農(nóng)房給其他人經(jīng)營農(nóng)家樂的,當然也不是“懸空寺”,連宅基地也一并租了去的。講到底,都是入市的農(nóng)地農(nóng)房,也是“非農(nóng)業(yè)用途”。真有什么問題嗎?活躍城鄉(xiāng)市場、繁榮內(nèi)需,鄉(xiāng)鎮(zhèn)抽點稅和管理費,皆大歡喜,無須大驚小怪。

    外出農(nóng)民工,多半住在哪里?除了工棚,還不是城鄉(xiāng)接合部當?shù)乩相l(xiāng)的家里。上世紀90年代我訪問過北京大紅門外“浙江村”,十數(shù)萬人的量級,那叫一個壯觀!記得一戶本地業(yè)主,農(nóng)宅里每間小房都住滿了打工的人,白天卷起鋪蓋裁縫衣服――出口俄羅斯的哩――晚上就在大桌面上挨排睡覺。無一不是租房關系,否則房東憑什么自己一家老小擠在小偏房里?這里的農(nóng)地農(nóng)房早已入市,沒什么可稀罕的。

    從市場關系看,從租賃到買賣不過一步之遙。日租、月租、年租都是租,但簽個較長的租期,10年、20年、50年,還不就是在向“買賣”的方向走?城地入市也不過70年,房屋所有權(quán)雖永遠歸買房的人,但土地到期,就只剩把“上蓋”拆走的權(quán)利。租賃、買賣、典當、出讓、轉(zhuǎn)讓等等,用語不同,其實不過是交易合約的條款有別。共同的一點,都非業(yè)主自用,而是“入市”為他人所用。全中國看,農(nóng)地農(nóng)房已入市的,絕不在少數(shù)。高喊“打擊非法”的,打不利落大家可以追責,好不好???

    說回來,法律文本宣布不合法的行為,要大面積、成批量、長時間看得到,也要講運氣。一個多月前我遇到一個機會,留到下周與各位分享。

    [責任編輯:zhangzh]

    標簽:房價調(diào)控 尚力 城鄉(xiāng)居民 

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