提要：三輪土地集中儲(chǔ)備了高房?jī)r(jià)的大量勢(shì)能；借鑒與盲目引進(jìn)的體制形成消費(fèi)者--開發(fā)商服務(wù)提供商政府利益單核博弈；基于這兩大原因形成以開發(fā)商為主體的用資資本集體向消費(fèi)終端轉(zhuǎn)嫁成本或追逐回報(bào)。故抑制高房?jī)r(jià)的根本前提是政府從利益鏈、信息鏈、資金鏈完全退出。目前激烈論爭(zhēng)的六大焦點(diǎn)現(xiàn)象或制度不過是利益導(dǎo)引下的六只替罪羊，它們的存廢論爭(zhēng)在政府遮掩下無效。

按照一般理論解釋，只要價(jià)格偏離價(jià)值太多，都可叫高價(jià)格。但房產(chǎn)品與一般商品的不同之處有三，一是買賣成本只是其中的交易現(xiàn)值，二是購(gòu)買的并不是完全產(chǎn)權(quán)屋，三是轉(zhuǎn)手參照物總是以現(xiàn)值為標(biāo)準(zhǔn)，這樣，房產(chǎn)品的價(jià)值真實(shí)是很難定量。當(dāng)前所謂高房?jī)r(jià)，其實(shí)是站在無房戶以及非一次性付款買房戶角度，基于支付能力與實(shí)際承受能力、買后勒緊褲腰帶擠兌各種開支的能力都被房?jī)r(jià)及產(chǎn)權(quán)消費(fèi)觀念引導(dǎo)，達(dá)到極致或上限，而提及的。在開發(fā)商看來，以地價(jià)作為基礎(chǔ)來衡量，并不以為然。由此，導(dǎo)致中國(guó)樓市高房?jī)r(jià)背后隱含的三大矛盾終于顯示出來。

一、土地供應(yīng)中，農(nóng)民(集體)、政府(村委會(huì))、開發(fā)商(投資商)的利益矛盾。這叫土地集中。

第一輪土地集中表現(xiàn)為舊城改造。一方面是政府獲得主要部分的儲(chǔ)備供應(yīng)用地，另一方面以城中村為單位組建的中國(guó)特色的村企房產(chǎn)集團(tuán)控制著剩余的關(guān)鍵地塊。由于彼時(shí)房?jī)r(jià)并不高，還建成本低，政府輕易儲(chǔ)備了第一輪房?jī)r(jià)上漲的主要用地。村建房產(chǎn)集團(tuán)則帶動(dòng)了村民的迅速致富。

第一批土地集中的用地主要控制人是當(dāng)?shù)卣苑績(jī)r(jià)漲幅不是很大。

第二輪土地集中表現(xiàn)為開發(fā)區(qū)建設(shè)。各地建設(shè)大約近六十個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)，各省又分別建設(shè)大約省均近七十個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)，各地市亦建設(shè)有更小行政級(jí)別的開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)首先完成圈地運(yùn)動(dòng)，其次引進(jìn)幾個(gè)招牌式企業(yè)，然后是賣地與市政交通設(shè)施的大規(guī)模提速。

第二輪土地集中的用地主要控制人是開發(fā)區(qū)政府，在開發(fā)區(qū)辦事肯定比在上一級(jí)政府辦事順利得多，實(shí)質(zhì)控制人是開發(fā)區(qū)轄下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及與開發(fā)區(qū)有著千絲萬縷聯(lián)系的關(guān)系型開發(fā)商。這是房?jī)r(jià)急漲的開始，也儲(chǔ)備了房?jī)r(jià)泡沫的第一周期。

第三輪土地集中表現(xiàn)為大規(guī)模的城市化建設(shè)。

這里必須說明：

政府的決策是城鎮(zhèn)化，地方政府偷換概念，演繹成為城市化。大規(guī)模城市化為高房?jī)r(jià)埋下伏筆：各地儲(chǔ)備用地級(jí)差普遍調(diào)漲；市政投入加大以及商業(yè)中心與副中心的不斷變化，更有大型商業(yè)開發(fā)改變一個(gè)區(qū)域的用地級(jí)差，讓原有的土地成本分級(jí)完全適應(yīng)于現(xiàn)值；前兩輪土地儲(chǔ)備借助這一次土地重估價(jià)獲得了地產(chǎn)的升值。

城市化同步進(jìn)行了土地供應(yīng)市場(chǎng)化的試驗(yàn)。為什么是試驗(yàn)，這是基于一種壟斷的框架。

這三輪土地集中儲(chǔ)蓄了中國(guó)高房?jī)r(jià)的大量勢(shì)能。

二、市場(chǎng)供應(yīng)中，開發(fā)商、服務(wù)提供商、購(gòu)房者的利益矛盾。這叫信息博弈。

我國(guó)借鑒香港及某些大陸法系國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)法與房地產(chǎn)相關(guān)制度，確立了開發(fā)商壟斷條件下的主體供應(yīng)制度。

在這種制度格局中，開發(fā)商、服務(wù)提供商、購(gòu)房者存在利益相關(guān)性，政府本來的職責(zé)應(yīng)該是確保信息的公開與平衡，通過信息管制與引導(dǎo)讓這三者的利益得到平衡。但由于土地制度向政府與開發(fā)商集中，開發(fā)商與政府不斷發(fā)生利益聯(lián)系，最終使得購(gòu)房者成為利益博弈的一極，開發(fā)商成為另一極，服務(wù)提供商基于主體供應(yīng)壟斷而屈從于開發(fā)商，政府一手捏造了開發(fā)商的壟斷地位因而歸入開發(fā)商利益集團(tuán)。

這種借鑒與盲目引進(jìn)的體制形成消費(fèi)者--開發(fā)商服務(wù)提供商政府利益單核博弈正是房?jī)r(jià)高居不下的內(nèi)在原因之一。

三、資本供應(yīng)中，投資商、開發(fā)商、消費(fèi)者的利益矛盾。這叫"房吃人"。

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