2011年12月14日，“《財經(jīng)》年會2012：預(yù)測與戰(zhàn)略”在北京舉行。煮酒夜話三的主題為房地產(chǎn)調(diào)控和保障房。

主持人鐘彬：第一個話題剛剛引出來有不同的爭議，也是今天很好的結(jié)果?，F(xiàn)在大家討論調(diào)控，或者討論保障房的時候，都很關(guān)心房地產(chǎn)業(yè)到底有沒有出路？新一輪城鎮(zhèn)化是我們房地產(chǎn)下一步非常重要一個動力，一個推手，到底怎樣？正好今天請到李鐵主任，如何優(yōu)化城市規(guī)劃，看看我們城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)未來發(fā)展的機會？

李鐵：直接說城市化，任總曾經(jīng)說過是不是城市化帶動房地產(chǎn)上漲，我并不認(rèn)同。今年我們城市化率超過50%，2010年的時候，這一數(shù)字是49.68%，等于中國已經(jīng)有一半人口是城市人口。但是這個變化有沒有給房地產(chǎn)發(fā)展帶來很大的需求？現(xiàn)在還沒有看到，因為現(xiàn)在有2億多人口并沒有在城市中享受公平待遇。他們屬于外來人口，沒有享受社保。

中央提出的政策核心問題，是如何保證現(xiàn)有城市化率增長前提下，使這些被統(tǒng)計為城市人口的人能享受到真正的城市居民公共服務(wù)。

如要這2億多農(nóng)民在城市就業(yè)，但是在農(nóng)村還有承包地，那轉(zhuǎn)移成城市居民有很大難度。因為我們現(xiàn)在的城市有特別大的封閉性，就是行政一個戶籍封閉型。

現(xiàn)在提出政策是想先在中小城市把戶籍制度放開，但有一個問題就是，我們的城市并不歡迎外來人口，所有城市提出進(jìn)入人口都要高文憑碩士、博士畢業(yè)，或者有一定技能，或者是留學(xué)人才，這種情況下外來人口進(jìn)入城市面臨很高的門檻，就是福利門檻。

現(xiàn)在有4千多萬城市流動人口，如果把他從農(nóng)村轉(zhuǎn)為城市戶口以后，享受到城市平等公共待遇的時候，他們也會帶動住房投資增長，至少從消費這一塊拉動我們的需求。所以制定城市化建設(shè)的時候，如果通過政策刺激拉動消費需求，對刺激國民經(jīng)濟(jì)增長有意義。

我們的很多政策制定者和決策者都是簡單的用計劃經(jīng)濟(jì)方式考慮政策，但中國城市不像國外，他不是每個城市都有平等權(quán)力。我們的直轄市、地級市、地級市和鎮(zhèn)享有的權(quán)力有特別大的差別。

北京市有608個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，16個區(qū)縣，它可以容納很多人口，但作為城市領(lǐng)導(dǎo)，無論北京市領(lǐng)導(dǎo)，還是各個地級市、廣東、沿?；蛘吒鞔蟪鞘?，他都不需要把我居住人口放大，因為這樣會影響到原有蛋糕的福利分配。

這就回到一個問題，就是我們不僅面臨外來人口不能進(jìn)入城市的問題，還面臨等級化城市公共福利問題，就是越高等級的城市享受的公共福利越多。北京是享有公共服務(wù)最多的地方，可是我們問北京的人大代表，包括北京大學(xué)的老師，你們是不是歡迎外來人口到這里，他們不是。即使你通過行政手段，調(diào)動大量資源集中到北京，可以給很多人帶來尋租機會，但是他排斥外來人口。

你排斥外來人口，造成什么結(jié)果？就是大量要素聚在這里，你的資源就有強烈稀缺性。資源稀缺性，還有強大需求，還有極高尋租機會，就使你的地價房價大幅度上漲。我前天看到有人拿北京和東京比，但日本城市公共服務(wù)差距并不大，在東京只有尋租機會，但是到北京來買房子的不僅僅是北京人，還有臺灣人，有香港人、海外華人，還有大量高收入人口。改革開放30年我們沒有解決的問題，就是收入分配差距擴大。如果我們有5%高收入人口，他買房選擇第一住房所在地，第二住房一定是北京上海，能不推動房價嗎？

我到香港買房，到美國移民，是購買公共服務(wù)，在北京買房我也是買他的高等級公共服務(wù)，因為北京和其他城市差距太大了。正因為如此，我們改革有兩個方向，第一個方向是要使城市建流動人口和居家遷徙長期居住人口享受城市人口的公平權(quán)力。另一個要促進(jìn)城市平等發(fā)展的機會，不能通過行政權(quán)力，維持一個富人的城市。他對外來人口不開放，等于他給富人修建了一個非常好的城市。我想解決等級化城市，資源稀缺性問題，城市發(fā)展平等權(quán)力，這是我們工作之一。

最后，就保障房問題，我也不希望通過下指標(biāo)類似的政府行政方式解決。你也知道這種指標(biāo)都有很大欺騙性，地方會通過各種方式欺騙中央。不要把我們的福利口號局限于本地居民，也不要過高，為什么一定要買房，廣東有3千萬外來人口，但廣東出租房特別好。

現(xiàn)在政府搭錢建保障房不可能持續(xù)，我們北京郊區(qū)有多少農(nóng)民土地，剛才王主任講我們可以不考慮地價，不考慮地價不可以，農(nóng)民的土地他能白給你嗎？

廣東3千萬農(nóng)民工不是住在國有土地上，是住在集體土地上。為什么不讓農(nóng)民建，至少我給他開個口子，用低成本方式建保障房。北京已經(jīng)開始了，北京允許郊區(qū)建，這個成本很低，這是一條非常好路子，我最反對按照行政計劃方式解決問題，來了問題就下死命令，這樣導(dǎo)致問題越來越嚴(yán)重。但是就城市發(fā)展問題，短期我覺得要解決幾個，第一個土地出讓金，這是一個矛盾，因為政府長期以來依靠出讓金解決基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。是不是把這個土地出讓金改成房地產(chǎn)稅？是不是可以按照西方收物業(yè)稅，解決政府長期稅收問題？第二土地使用權(quán)征地問題。

當(dāng)前解決房地產(chǎn)問題的核心是收入分配差距的問題，同時要解決廉價房供給，最重要通過土地的改革。