2011年12月14日，“《財(cái)經(jīng)》年會(huì)2012：預(yù)測(cè)與戰(zhàn)略”在北京舉行。煮酒夜話三的主題為房地產(chǎn)調(diào)控和保障房。

主持人鐘彬：謝謝，最后我們有請(qǐng)婁總。現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)走向海外，已經(jīng)有這樣一些新聞。問一下婁總，從你這個(gè)角度，中國(guó)企業(yè)如何走向海外？它應(yīng)該注意什么問題？

婁剛：因?yàn)榍懊婕钨e講話題挺熱鬧，先插一下。我不是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，不像各位領(lǐng)導(dǎo)老總對(duì)這個(gè)東西花這么多精力研究，我從一個(gè)搞經(jīng)濟(jì)學(xué)人，或者從簡(jiǎn)單市場(chǎng)人士來表達(dá)一下自己想法。

第一，任何東西價(jià)格上漲肯定是供需失衡造成，從供需層面很簡(jiǎn)單，想買的人多，價(jià)格就會(huì)上去，我能夠理解我們房地產(chǎn)調(diào)控他的時(shí)間，原因，我都完全支持。有的時(shí)候?qū)芏嗍?，有點(diǎn)不太理解。05年那次調(diào)控最不理解，政府對(duì)這個(gè)房?jī)r(jià)過快上漲不滿，但最后一半政策就是打擊供給。房?jī)r(jià)本來上漲過快，要么壓制需求，要么刺激供給，從市場(chǎng)調(diào)節(jié)讓房?jī)r(jià)下來。這一次做的效果比上次好，房?jī)r(jià)下來了，但是如果擺開看這個(gè)政策，還是有一半是打擊需求的，只不過打擊投機(jī)需求比較狠。不能指望行政這種比較粗獷的調(diào)節(jié)方式一直發(fā)揮作用，因?yàn)檫@是應(yīng)急手段，不是根本治療的手段。所以我從這個(gè)角度，講兩句外行話。

剛才你說的那個(gè)問題，中國(guó)房企國(guó)際化，我覺得我們根本沒有條件談這個(gè)問題，個(gè)別企業(yè)可能發(fā)展比較超前，可能有一些這樣的想法。但是我覺得是試探性，房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)際化的對(duì)外運(yùn)作是一個(gè)非常復(fù)雜的資本輸出過程?，F(xiàn)在，我們國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)，連很多必要的工具都沒有理順，比如不動(dòng)產(chǎn)證券化，我們根本沒有這類資產(chǎn)，也沒有一個(gè)比較完善的資本市場(chǎng)層面支撐?，F(xiàn)在房地產(chǎn)的生存環(huán)境是，政府給你貸款，你就生，政府不給你就死，在這樣的環(huán)境下面面臨這么大的國(guó)際市場(chǎng)，我們大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有資格談這個(gè)思路。

要國(guó)際化，整體生存金融環(huán)境，要和國(guó)際有一定接軌，最起碼在金融工具和證券化上，對(duì)這個(gè)東西要有認(rèn)知度，廣泛使用，這樣才能借助資力市場(chǎng)往外面走。單純現(xiàn)在靠銀行貸款來發(fā)展，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)開項(xiàng)目都拿不到貸款，還去國(guó)外開項(xiàng)目，這個(gè)不是特別現(xiàn)實(shí)。還有一個(gè)我們本身國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)層次不夠鮮明，市場(chǎng)層次還是比較淺。因?yàn)檫@個(gè)東西是資本輸出，也是一個(gè)技術(shù)輸出性行業(yè)，尤其我們現(xiàn)在到一個(gè)相對(duì)比較發(fā)達(dá)國(guó)家去發(fā)展，可能我們要在房地產(chǎn)上要有更多的層次，我們才能培育這種能力?？偟膩碇v我們國(guó)內(nèi)法律環(huán)境，金融環(huán)境，目前來講培育不出來具有全球競(jìng)爭(zhēng)力開發(fā)商，我覺得現(xiàn)在談這個(gè)問題其實(shí)有點(diǎn)早，千萬不要房地產(chǎn)往這個(gè)路上帶，這個(gè)不是很好的思路。

主持人鐘彬：謝謝婁總。