陳文雅

在北京順義區(qū)政府控股企業(yè)大龍地產(chǎn)戲劇性拿下順義區(qū)天竺22號地塊，創(chuàng)下了北京土地市場的單價(jià)、總價(jià)雙料地王之后，短短兩個(gè)月，大龍地產(chǎn)在公眾驚訝和質(zhì)疑的目光中走出了巨幅拉升到股價(jià)跳水的曲線。

大龍地產(chǎn)新聞發(fā)言人馬志方稱，該公司是順義區(qū)最大的地產(chǎn)公司，除了大本營順義，其在北京二環(huán)內(nèi)的王府井商業(yè)街以及宣武區(qū)虎坊橋亦有儲備項(xiàng)目，此外還把觸角延長到了位于中俄邊境的內(nèi)蒙古滿洲里和南中國海岸的廣東中山。在2008年和2009年，該公司的經(jīng)營業(yè)績均實(shí)現(xiàn)了大幅增長。不過，在投資者的眼中，這家上市五年未分紅、高管違規(guī)減持后遲遲不出面解釋的公司一直以“鐵公雞”之名著稱。

年報(bào)未解資金懸疑

1月28日，身陷“欠款門”的大龍地產(chǎn)發(fā)布了2009年年報(bào)。

根據(jù)這份年報(bào)，截至2009年12月31日，大龍地產(chǎn)2009年預(yù)付賬款中，只有“預(yù)付順義區(qū)后沙峪天竺開發(fā)區(qū)22號地的保證金”2億元，并沒有看到首期土地出讓金10億元。2009年12月3日，北京市土地整理儲備中心主任王兵曾表示：“當(dāng)時(shí)大龍拿地王的時(shí)候，我們也懷疑他的支付能力，但是他確實(shí)已經(jīng)按期支付了第一筆定金?！钡?dāng)時(shí)尚未到首期10億元地價(jià)款的繳納截止期限。1月25日北京市國土局局長魏成林在北京兩會期間表示，大龍地產(chǎn)一直沒有簽出讓合同，也未繳納地價(jià)款，國土局已向大龍地產(chǎn)發(fā)出最后通牒，如果在最后通牒的時(shí)間還沒履行，就將收回土地。

這也從另一個(gè)側(cè)面證實(shí)，大龍地產(chǎn)在這筆高達(dá)50億元的交易中，可能尚未按照規(guī)定在出讓成功的十五天內(nèi)支付該筆10億元資金。

盡管大龍地產(chǎn)表示會積極籌措資金，但其發(fā)布的年報(bào)，仍然沒有解決公眾對其資金來源問題的疑惑。年報(bào)顯示，2009年期末大龍地產(chǎn)現(xiàn)金類價(jià)物余額2.55億元，與應(yīng)支付的48億元剩余土地出讓金額相去甚遠(yuǎn)。

大龍地產(chǎn)2009年報(bào)中“公司未來發(fā)展戰(zhàn)略所需資金及使用計(jì)劃、以及資金來源情況”一欄顯示，未來會“加強(qiáng)銀行與非銀行金融機(jī)構(gòu)的良好合作，開展多樣化的融資方式，來補(bǔ)充公司項(xiàng)目開發(fā)資金；充分利用公司的上市優(yōu)勢和資本市場的資源優(yōu)勢，選取適當(dāng)時(shí)機(jī)進(jìn)行資本運(yùn)作，拓寬資本市場融資渠道，進(jìn)一步增強(qiáng)市場競爭能力”。

就其在資本市場的表現(xiàn)來看，其連續(xù)五年未分紅，已經(jīng)被取消了公開增發(fā)的資格，尤其是2008年在業(yè)績不錯(cuò)的情況下也未進(jìn)行分紅。大龍地產(chǎn)2007年非公開發(fā)行的8.8億元資金用于裕龍花園三期項(xiàng)目建設(shè)，已經(jīng)全部投放完畢，而2009年8月北京市國資委批復(fù)的7000萬股非公開方案即將于今年2月份到期，尚未正式發(fā)行，而且其募集的資金中有6.5億要用于其王府井西部會館項(xiàng)目的建設(shè)，其余用于補(bǔ)充流動性。

分析人士稱，直接向銀行獲得貸款或通過發(fā)債籌資，可能能籌集一部分，但很難完全解決資金缺口，一方面是目前針對房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)貸款和債券審批緊縮，另一方面對大龍地產(chǎn)本身而言此舉也會大幅增加財(cái)務(wù)成本。另有消息稱，大龍近期從各地項(xiàng)目抽調(diào)資金支付地價(jià)款，包括其作為控股股東的順義別墅項(xiàng)目御墅。不過這部分資金對于50億元地價(jià)款而言同樣只是杯水車薪。由此，如果大龍真的不打算放棄這個(gè)項(xiàng)目，更有可能的方式是尋找企業(yè)合作 (可能的合作對象包括土地一級開發(fā)商英才地產(chǎn))拓寬資金來源，降低風(fēng)險(xiǎn)；后期則通過適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃來攤薄土地成本。

拿地動機(jī)

針對大龍地產(chǎn)的順義區(qū)屬企業(yè)特殊身份，一位投資公司房地產(chǎn)分析師對其拿地動機(jī)提出了質(zhì)疑，“大龍地產(chǎn)在低價(jià)拿地方面有先天優(yōu)勢，順義的很多項(xiàng)目都是由其進(jìn)行土地一級開發(fā)，其中包括麗宮等高端別墅項(xiàng)目。大龍的報(bào)表里提到，公司目前的土地儲備164萬平方米，平均樓面地價(jià)為2229元/平方米，即使王府井、宣武區(qū)兩塊地理位置絕佳的地塊，也是通過受讓其他企業(yè)的協(xié)議出讓用地得來的，拿地成本較低，有數(shù)據(jù)稱開發(fā)商拿地成本僅占預(yù)期售價(jià)18%，毛利可以達(dá)到50%以上。再加上順義新城的建設(shè)中后續(xù)還有不少待開發(fā)項(xiàng)目，像大龍這樣的區(qū)屬國有企業(yè)明顯有拿地的優(yōu)越性，他為什么還要花那么高的代價(jià)去拿這樣一塊顯然會對公司資金狀況造成極大影響的地塊？這點(diǎn)很讓人不解。”

這位分析師表示，按照北京市的相關(guān)規(guī)定，土地出讓金交給市財(cái)政后，“城八區(qū)”土地出讓收入將有一半返還給區(qū)里，其余郊縣區(qū)則全部返還給區(qū)里。按照這一規(guī)定，該宗地塊取得的50億元土地出讓金將悉數(shù)收入順義區(qū)政府囊中。

2009年，順義區(qū)土地出讓收入為87.5億元，僅次于朝陽和房山，順義區(qū)GDP總值超過宣武、崇文，經(jīng)濟(jì)增長速度則超過海淀、西城位列第二，成為今年的一大黑馬。

這位分析師還表示，即使大龍地產(chǎn)損失2億元保證金，對上市公司而言似乎損失很大，但對他的控股股東順義區(qū)政府而言則無所謂。

“如果由土地一級開發(fā)商，在這塊地旁邊開發(fā)了龍灣別墅項(xiàng)目的英才地產(chǎn)直接去二級市場進(jìn)行招拍掛并將價(jià)格抬高，未免太招搖，英才不可能這么干?！彼f。

北京城建投資公司總經(jīng)理?xiàng)钸\(yùn)城表示：“大龍拿地的原因是這塊地是絕版地塊，中央別墅區(qū)最后一塊低密度居住用地。但是關(guān)于資金怎么來出，他們會有他們的辦法?！?/p>

周邊二手房價(jià)應(yīng)聲而跌

2009年11月下旬，家住順義的程先生購買了一套麗斯花園的雙拼4居室，318平方米，總價(jià)700萬元。當(dāng)時(shí)22000元/平方米的單價(jià)已經(jīng)漲了不少，但還遠(yuǎn)低于大龍地產(chǎn)在附近拿地的樓面地價(jià)。程先生說，大龍地產(chǎn)拍下順義地王的第二天，中介就告訴他周邊二手房掛牌價(jià)已經(jīng)漲了10%，而且還要接著漲。為此，程先生一家賣掉了位于通州北苑的2套房產(chǎn)。但是沒有想到12月份通州房價(jià)漲了8%，而這套房子雖然也漲到了750萬，但加上高額稅費(fèi)，相當(dāng)于少賺了50萬。而北京市國土局對大龍地產(chǎn)的禁拍令公布后，程先生立刻以750萬元的成本價(jià)去中介公司把房子掛到待售房源里了。

據(jù)北京中原三級市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在11月大龍地產(chǎn)拍得地王的幾天，麗宮花園、東方太陽城等項(xiàng)目的提價(jià)幅度甚至接近12%。順義樓市的均價(jià)從8160上漲到了9120元。上漲了11.8%。而12月這一區(qū)域的房價(jià)僅上漲了2.8%，遠(yuǎn)落后于全市的均價(jià)上漲6%的幅度。

今年1月份以來，因?yàn)榉瞧胀ㄗ≌瑺I業(yè)稅等增加的影響，這一區(qū)域的二手房市場率先出線調(diào)整，截至1月25日，區(qū)域成交量下跌了90%，遠(yuǎn)高于全市的下跌幅度。而房源掛牌量出現(xiàn)了明顯的上漲，在地王周圍區(qū)域房源存量由12月份的2200套上漲到了目前的3000套，上漲了36%。而客戶需要則明顯出現(xiàn)了下調(diào)，下降了8成左右。高檔房集中的這一區(qū)域本來就缺少客戶，特別是23號以后更是客戶量銳減，目前順義的二手房掛牌均價(jià)已經(jīng)從12月最高的9250元下跌到了8950元，下跌了3.2%。

1月23號以來順義別墅市場僅成交8套。北京中原三級市場研究部統(tǒng)計(jì)顯示，23號以來的幾天中央別墅區(qū)成交銳減。

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