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    鐘偉:房地產(chǎn)未綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì) 《蝸居》扭曲現(xiàn)實(shí)胡說(shuō)八道(2)

    2010年01月19日 10:03
    來(lái)源:長(zhǎng)江商報(bào) 作者:張磊

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    過(guò)去10年越調(diào)控房?jī)r(jià)越高

    不難發(fā)現(xiàn),從1999年到現(xiàn)在,越調(diào)控,房?jī)r(jià)越高。因而,在調(diào)控政策緊鑼密鼓出臺(tái)之后,有人認(rèn)為房?jī)r(jià)反倒會(huì)漲得更快更猛。

    長(zhǎng)江商報(bào):現(xiàn)階段有一種類似主流的聲音,即樓市是“政策市”?

    鐘偉:其實(shí),我們可以先探討房地產(chǎn)銷售的主要構(gòu)成。首先,土地出讓之后,政府需要形成一定土地出讓的收益,這是第一塊的成本。

    第二塊,開發(fā)商從購(gòu)買土地到出資,再到建成,生產(chǎn)周期2-3年,所以資金陷在土地里面,有一個(gè)財(cái)務(wù)成本。

    第三塊是建安成本;第四塊是銷售成本;第五塊即稅費(fèi),大概13%-14%,還不包括土地增值稅;第六塊才是房地產(chǎn)企業(yè)所期待的正常的利潤(rùn)。

    等到所有這些分完了之后才是整個(gè)房?jī)r(jià)的構(gòu)成,在房?jī)r(jià)構(gòu)成當(dāng)中直接建安成本的占比,如果在城市非核心地段,僅就占到20%左右,但在城市核心地段卻占到了40%以上。

    因而,從土地一級(jí)開發(fā)當(dāng)中,開發(fā)商拿10%,地方政府拿到90%;從二級(jí)開發(fā)當(dāng)中,地方政府拿到70%,開發(fā)商和建筑商才得以拿到另外的30%。

    這就顯示出,目前高房?jī)r(jià)的推手,其實(shí)并非開發(fā)商。開發(fā)商當(dāng)然希望拿便宜地、賣高價(jià)房。不難發(fā)現(xiàn),從1999年到現(xiàn)在,越調(diào)控,房?jī)r(jià)越高。因而,在調(diào)控政策緊鑼密鼓出臺(tái)之后,房?jī)r(jià)反倒?jié)q得更快更猛。

    所以,我對(duì)過(guò)去10年房地產(chǎn)的調(diào)控政策用兩個(gè)字來(lái)概括——失敗。

    長(zhǎng)江商報(bào):未來(lái)十年,有哪些因素將影響房地產(chǎn)?

    鐘偉:一定有更多的因素影響房地產(chǎn)的價(jià)格,但從政策評(píng)價(jià)角度來(lái)講,僅有兩個(gè)因素起到?jīng)Q定作用。第一個(gè)是土地供應(yīng),第二個(gè)就是物業(yè)稅。過(guò)去十年,信貸政策是排第一位的,就目前來(lái)講的話,信貸政策的地位可能會(huì)有所下降。我認(rèn)為,2010年的房地產(chǎn)的資金缺口不會(huì)太大。

    長(zhǎng)江商報(bào):從土地的供需關(guān)系來(lái)看,“去年央企地王特別多”,您怎么看待這種現(xiàn)象?

    鐘偉:其實(shí)央企是需要被理解的。首先,在次貸危機(jī)當(dāng)中,央企拿到了大量的錢,但他們不可能不去用它。如果要負(fù)責(zé)任地用這些錢,立即上馬工業(yè)項(xiàng)目,再形成過(guò)剩產(chǎn)量,未來(lái)的效益,誰(shuí)都不能保證。現(xiàn)實(shí)情況是,如果拿了錢,又發(fā)揮不了作用的話,后果將會(huì)很嚴(yán)重。

    到現(xiàn)在便能夠理解,部分央企才不得已進(jìn)軍或擴(kuò)張房地產(chǎn)行業(yè),例如中海、華潤(rùn)、中化,房地產(chǎn)本身就是其主要業(yè)務(wù)之一,其實(shí)這也成為他們的一種理性選擇。

    還有一種情況是值得關(guān)注的。2009年地王的大量出現(xiàn),同2007年的地王頻出是不可比的。2007年的房企拿地王大多在遠(yuǎn)郊地區(qū),體量特別大,且大多數(shù)開發(fā)商都沒(méi)有交足夠的地價(jià)款,所以2007年是典型的圈地運(yùn)動(dòng),夸張點(diǎn)說(shuō),是不掏錢的圈地運(yùn)動(dòng)。

    而在2009年,地王大多發(fā)生在各個(gè)城市的核心地段,規(guī)模都比較小,能有幾十萬(wàn)建筑面積的已經(jīng)是很不錯(cuò)了。與此同時(shí),地塊有很多地都是被多次拿出來(lái)招拍掛過(guò)的,拿地的企業(yè)都比較謹(jǐn)慎。

    2009年的地王現(xiàn)象,從財(cái)務(wù)的角度來(lái)講問(wèn)題不是太嚴(yán)重,以后這些地王的財(cái)務(wù)基本都能夠做平,且還是能夠有可觀收益的。

    [責(zé)任編輯:heqy] 標(biāo)簽:鐘偉 房地產(chǎn) 綁架 中國(guó)經(jīng)濟(jì) 蝸居 
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