鐘偉:房地產(chǎn)未綁架中國經(jīng)濟 《蝸居》扭曲現(xiàn)實胡說八道(5)
過去10年越調(diào)控房價越高
不難發(fā)現(xiàn),從1999年到現(xiàn)在,越調(diào)控,房價越高。因而,在調(diào)控政策緊鑼密鼓出臺之后,有人認為房價反倒會漲得更快更猛。
長江商報:現(xiàn)階段有一種類似主流的聲音,即樓市是“政策市”?
鐘偉:其實,我們可以先探討房地產(chǎn)銷售的主要構成。首先,土地出讓之后,政府需要形成一定土地出讓的收益,這是第一塊的成本。
第二塊,開發(fā)商從購買土地到出資,再到建成,生產(chǎn)周期2-3年,所以資金陷在土地里面,有一個財務成本。
第三塊是建安成本;第四塊是銷售成本;第五塊即稅費,大概13%-14%,還不包括土地增值稅;第六塊才是房地產(chǎn)企業(yè)所期待的正常的利潤。
等到所有這些分完了之后才是整個房價的構成,在房價構成當中直接建安成本的占比,如果在城市非核心地段,僅就占到20%左右,但在城市核心地段卻占到了40%以上。
因而,從土地一級開發(fā)當中,開發(fā)商拿10%,地方政府拿到90%;從二級開發(fā)當中,地方政府拿到70%,開發(fā)商和建筑商才得以拿到另外的30%。
這就顯示出,目前高房價的推手,其實并非開發(fā)商。開發(fā)商當然希望拿便宜地、賣高價房。不難發(fā)現(xiàn),從1999年到現(xiàn)在,越調(diào)控,房價越高。因而,在調(diào)控政策緊鑼密鼓出臺之后,房價反倒?jié)q得更快更猛。
所以,我對過去10年房地產(chǎn)的調(diào)控政策用兩個字來概括——失敗。
長江商報:未來十年,有哪些因素將影響房地產(chǎn)?
鐘偉:一定有更多的因素影響房地產(chǎn)的價格,但從政策評價角度來講,僅有兩個因素起到?jīng)Q定作用。第一個是土地供應,第二個就是物業(yè)稅。過去十年,信貸政策是排第一位的,就目前來講的話,信貸政策的地位可能會有所下降。我認為,2010年的房地產(chǎn)的資金缺口不會太大。
長江商報:從土地的供需關系來看,“去年央企地王特別多”,您怎么看待這種現(xiàn)象?
鐘偉:其實央企是需要被理解的。首先,在次貸危機當中,央企拿到了大量的錢,但他們不可能不去用它。如果要負責任地用這些錢,立即上馬工業(yè)項目,再形成過剩產(chǎn)量,未來的效益,誰都不能保證?,F(xiàn)實情況是,如果拿了錢,又發(fā)揮不了作用的話,后果將會很嚴重。
到現(xiàn)在便能夠理解,部分央企才不得已進軍或擴張房地產(chǎn)行業(yè),例如中海、華潤、中化,房地產(chǎn)本身就是其主要業(yè)務之一,其實這也成為他們的一種理性選擇。
還有一種情況是值得關注的。2009年地王的大量出現(xiàn),同2007年的地王頻出是不可比的。2007年的房企拿地王大多在遠郊地區(qū),體量特別大,且大多數(shù)開發(fā)商都沒有交足夠的地價款,所以2007年是典型的圈地運動,夸張點說,是不掏錢的圈地運動。
而在2009年,地王大多發(fā)生在各個城市的核心地段,規(guī)模都比較小,能有幾十萬建筑面積的已經(jīng)是很不錯了。與此同時,地塊有很多地都是被多次拿出來招拍掛過的,拿地的企業(yè)都比較謹慎。
2009年的地王現(xiàn)象,從財務的角度來講問題不是太嚴重,以后這些地王的財務基本都能夠做平,且還是能夠有可觀收益的。
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