華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長 任志強(qiáng)

鳳凰財經(jīng)訊2 013年12月26-27日，由鳳凰網(wǎng)與鳳凰衛(wèi)視聯(lián)合舉辦的“2013鳳凰財經(jīng)峰會”在京舉行。本屆財經(jīng)峰會繼續(xù)秉承“思想解放市場”的旨?xì)w，以“重塑市場力量”為主題，關(guān)注后十八屆三中全會時代中國市場化改革方向。

在“土地改革待破局”圓桌論壇上，華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強(qiáng)認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房放開不會對房價產(chǎn)生任何影響。因為目前的小產(chǎn)權(quán)都不是空的，都是有人住的，已經(jīng)都進(jìn)行交易了。

任志強(qiáng)提到，如果產(chǎn)權(quán)制度清晰的話就沒有小產(chǎn)權(quán)和大產(chǎn)權(quán)之分。按照三中全會的決定，如果集體建設(shè)用地可以同價同權(quán)入市，那就是大產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房是因為現(xiàn)有不合法所以才定義為產(chǎn)權(quán)房，如果變成合法化就沒有大小之分了，就都一樣了。

以下為文字實錄：

主持人：任教授說服你了還是你想反擊。

任志強(qiáng)：如果把農(nóng)用地上的一部分用與原有集體的農(nóng)民所有也沒有問題。比如說我可能蓋的是工廠，這個工廠是我的鄉(xiāng)辦企業(yè)沒有問題。如果蓋的是樓，分給了我的集體的農(nóng)民居住，也沒問題。問題只在于小產(chǎn)權(quán)房在沒有法律允許的條件下，進(jìn)入了市場，進(jìn)行了買賣，就這么一個問題。你到底是法律侵犯了誰呢，還是它侵犯了法律呢，肯定是法律在前。因為過去我們所有的房子都不能買賣呀，那時候的法律和現(xiàn)在沒有發(fā)生變化，沒有變化。朱镕基把住房改為市場以后，在農(nóng)村土地和集體土地上的條款、法律都沒有修改，沒有變化。你可以說這個法律是錯的，但是在法律沒改之前，你得遵守這個法律，就手我們的二胎一樣。要是現(xiàn)在生二胎一定是違法的。但是如果過了幾個月，三個月以后人大批準(zhǔn)了，你可以生二胎的時候就不違法了。現(xiàn)在來說小產(chǎn)權(quán)房是明確違法的，和土地相關(guān)的法第二個小產(chǎn)權(quán)房60%沒有遵守消防法。第三個60%的房子沒有遵守質(zhì)量檢查法，違反的不僅僅是土地法，不要僅僅糾纏在土地上。我們調(diào)查的時候發(fā)現(xiàn)60%的時候發(fā)現(xiàn)根本沒有建筑檢驗，塌了誰管，有的連消防管線都沒有，出了問題誰問題，有的設(shè)計的是兩層，然后蓋了四層，蓋了六層對老百姓極不負(fù)責(zé)。不要認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房僅僅是土地法律的問題，還有很多的問題，我認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房就是強(qiáng)奸法律的。

主持人：要這么看夾板車也是違法的。

任志強(qiáng)：所以鄧小平開一面修改了憲法，你要能做到修改憲法，以后的事是合法的，但以前的事不證明合法。我們更違法的是（三資法）是嚴(yán)重的違法，等到憲法修改以后，三資法才合法，這種違法是當(dāng)時改革的時候叫做摸著石頭過河，你要不允許大摸石頭。很可能就過不了河了，所以才允許大家摸石頭。我想土地制度改革不僅僅涉及小產(chǎn)權(quán)房的問題，我們現(xiàn)在的土地制度有一個重大的問題，我多說兩句，一會兒您再說。

跟日本相比，日本的人口密度是我們的兩倍多，它350我們大概140多，按每平方公里計算。如果按耕地來說，人均耕地它是0.04，我們是0.08，比我們少一半，但是按農(nóng)村人均耕地來說他們是1.5我們是0.8，我們本來比它人均多一倍，但是到農(nóng)村的時候就比它少了一倍的耕地，為什么。是因為日本拿出國土面積的4%點幾把大量的農(nóng)民轉(zhuǎn)移到了城市，讓農(nóng)村的土地更多。中國相反用了0.4%的國土面積安排了50%的人，另外的土地大概4%的農(nóng)村宅基地安排了一半人，這就是因為我們的戶籍制度和土地制度問題而造成的。我們的農(nóng)民沒有辦法轉(zhuǎn)移到城市來，他沒有財產(chǎn)權(quán)利，所以他也沒有辦法變成資本。因此我們農(nóng)村人口在減少的同時，人均耕地并不增加。這是我們連續(xù)改革這么多年存在的最大問題。因為我們30%的城市化率也是這么多農(nóng)村土地，人均地差不多。改到50%，增加了20%的城市化率，并沒有改變農(nóng)村人均擁有土地的情況。這是一個悲劇，非常嚴(yán)重的悲劇。如果現(xiàn)在按現(xiàn)有的條例來執(zhí)行，或試圖進(jìn)行改革的條例辦法來看，仍然不能解決農(nóng)村人均耕地增加的問題。這個案例可以在韓國在臺灣同樣可以發(fā)現(xiàn)，城市化本來應(yīng)該是節(jié)約土地和增加農(nóng)用地的，我們沒做到。我們還可以看到一個現(xiàn)象，為什么我們在嚴(yán)格限制耕地的紅線?，F(xiàn)在二此普查為什么多出來，大家覺得很奇怪嗎，不奇怪。兩個原因，一個原因是周群教授在底下調(diào)查的時候發(fā)現(xiàn)，在交農(nóng)業(yè)稅的時候用大畝，不交農(nóng)業(yè)稅的時候用小畝，土地就多出來。第二個集體合作，所謂的集體合作是土地承包，連片土地承包以后把中間的路中渠田埂弄沒了，連成片了土地也多出來了。所以二次普查土地居然不公布土地普查的數(shù)據(jù)，只是說多了一億多畝。為什么會多出來呢，這就是溫鐵軍一開始講到的1956年我們希望用集體化的辦法來實現(xiàn)農(nóng)業(yè)的豐收，它實現(xiàn)不了，因為這種集體化是沒有產(chǎn)權(quán)制度保障的。但是有了產(chǎn)權(quán)制度保障以后，實際上農(nóng)村的產(chǎn)量是可以提高的。農(nóng)村的用地不需要用這種方法限制。它可以增加，如果把大量的農(nóng)民轉(zhuǎn)移到城市的同時，把這些大量的宅基地變成了他們競爭的資本，騰出來了，就會增加兩億五千畝的耕地。

我們中國雖然人多地少，但絕不是缺少農(nóng)地的主要原因，原因是制度不合理。否則日本的土地更少怎么會人均耕地比我們多一倍呢。好的制度要發(fā)展，不好的制度不管是不是意識形態(tài)都沒有用。

主持人：任總是名副其實的教授，講起來也是滔滔不絕的。秦教授你的反駁時間呢？

秦暉：其實我覺得如果說這兩者之間有爭論，不知道爭論在什么地方，因為所有主張，肯定小產(chǎn)權(quán)房的人，他們的訴求就是讓小產(chǎn)權(quán)房合法化。他們前提也是說現(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)房不合法，不合法他們認(rèn)為這是不對的。他們把小產(chǎn)權(quán)房合法化作為一個訴求提出來。如果中國的土地產(chǎn)權(quán)真正落實了真正理順也就不存在所謂的小產(chǎn)權(quán)了。我們現(xiàn)在講的下產(chǎn)權(quán)房合法化僅僅是在由于所謂的土地私有權(quán)，包括農(nóng)民的帶著土地退出的權(quán)利這些東西還談不上的情況下，沿用我們現(xiàn)在的法律中關(guān)于不同所有制性質(zhì)的土地，所謂的同價同權(quán)這個概念，試圖往小產(chǎn)權(quán)房合法化全面推進(jìn)一步，實際上指的這個意思。

至于您剛才提到的小產(chǎn)權(quán)房其它方面的不規(guī)范，什么消防什么，這個完全可以按照您剛才講的，就用消防法，用各種其它的法一視同仁去對待就是了。

即使是自己住的房子也要符合消防法的，折價東西不是說你制作和商品房有什么區(qū)別，消防法涉及的是公共利益，不能自己住的就很容易起火，不講究消防需求。我覺得消防法其產(chǎn)權(quán)沒什么關(guān)系。消防法就是消防法，不管大產(chǎn)權(quán)小產(chǎn)權(quán)，不管是什么都應(yīng)該是這樣的。

其實我理解您的意思，說是承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房了以后可能會導(dǎo)致一些利益格局的變化。比方有人說承認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房，會不會導(dǎo)致房價的下跌，到底這個其實本身就是有爭議的。如果原來買了大產(chǎn)權(quán)房的人會不會就吃虧了。我覺得對于這個利益格局的變化，我們是可以采取一些調(diào)節(jié)的辦法的。比如說是不是要補(bǔ)交一些地價，或者是采取一些別的辦法。就方向而言，我覺得當(dāng)然在理順中國的土地產(chǎn)權(quán)。嚴(yán)格的來說private譯成私有化是有問題的，看看字典它的第一個意義是非官方化，或者是自愿化，如果大家自愿合在一起，一萬個人合在一起也是private。如果國家把它綁在一起一萬個人也不是private，以尊重個人的權(quán)利為主，加以適當(dāng)?shù)墓怖娓深A(yù)。而這個公共利益干預(yù)本身涉及到公共利益認(rèn)定的體制。這是長遠(yuǎn)的發(fā)展?，F(xiàn)在我們明明知道這一點好像還很遙遠(yuǎn)，我們要講的是不同土地同價同權(quán)的競爭市場，這個實際上要解決小產(chǎn)權(quán)房的合法化問題。

所以我覺得如果我真的要進(jìn)一步的跟任教授討論的話，小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)在合法不合法大家都清楚了。現(xiàn)在的問題就是小產(chǎn)權(quán)房合法化您同意不同意，當(dāng)然前提是這里頭如果產(chǎn)生一些利益格局的變化，當(dāng)然可能會有一個討價還價，到底怎么處理這個利益格局。如果我們現(xiàn)在希望小產(chǎn)權(quán)房合法化，您同意不同意。

主持人：征求一下觀眾的意見，同不同意不討論下去吃飯？還是任總反駁一下？ ...（觀眾表示要聽）任總來吧，大家都覺得聽您講話就不餓了。

任志強(qiáng)：如果產(chǎn)權(quán)制度清晰的話就沒有小產(chǎn)權(quán)和大產(chǎn)權(quán)之分了。如果按照三中全會的決定，集體建設(shè)用地可以同價同權(quán)入市的話出來就是大產(chǎn)權(quán)房而不是小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房是因為現(xiàn)有不合法所以才定義為產(chǎn)權(quán)房，如果變成合法化就沒有大小之分了，就都一樣了。只有對原來不合法的東西進(jìn)行處理，那是另外一回事。但是以后就不應(yīng)該再有大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)之分了。您強(qiáng)調(diào)的大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)之分，只是原來犯錯誤的是不是就承認(rèn)它錯誤就變成正確了，只是這么一個問題。

我不認(rèn)為能。修改法律以后，涉及兩個問題，條件上很清楚。集體用地入市之前有兩個條件，第一個符合規(guī)劃，第二個符合用途。符合規(guī)劃就是許教授說的某些政府要有規(guī)劃，在美國150年以前有一個分區(qū)立法制，這個是道路的時候不管是公有土地還是私有土地都不能在上面蓋房子，原來犯錯誤的小產(chǎn)權(quán)房是沒有規(guī)劃的，也可能明年就變成道路了，所以當(dāng)時就不允許你蓋房子。

第二個用途，用途是特別強(qiáng)調(diào)的，是農(nóng)用地還是建設(shè)用地，這是兩個之分，如果是農(nóng)用地就應(yīng)該在18億畝紅線的管理范圍之內(nèi)，建設(shè)用地就是允許你建設(shè)的土地你蓋小產(chǎn)權(quán)房這是兩個完全不同的概念。符合這兩個條件的前提下，可以按許教授講的可以用其它符合條件的辦法來轉(zhuǎn)成。如果都不符合，對不起了，按哪一都轉(zhuǎn)不了。即使可以同價同權(quán)入市也不能證明你那個合法。

我再補(bǔ)充一線，秦教授小產(chǎn)權(quán)房和房價沒有任何關(guān)系，為什么小產(chǎn)權(quán)房不是空的，是有人的。現(xiàn)在我們調(diào)查7.6億平方米不是空的。原來已經(jīng)有了住了人的，交易的，不會對房價產(chǎn)生任何影響。